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遼舊改發〔2020〕2號 關于印發《遼寧省老舊小區改造技術指引》暨“1358工作法”的通知

   日期:2020-11-17    
核心提示:遼舊改發〔2020〕2號關于印發《遼寧省老舊小區改造技術指引》暨“1358工作法”的通知各市人民政府,沈撫示范區管委會,省老舊小

舊改20202

 

 

關于印發《遼寧省老舊小區改造技術指引》暨“1358工作法”的通知

 

各市人民政府,沈撫示范區管委會,省老舊小區改造工作領導小組各成員單位:

為貫徹落實國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(202023),全面、系統、大力推進我省城鎮老舊小區改造,根據省政府要求,省住房和城鄉建設廳編制了《遼寧省老舊小區改造技術指引》暨“1358工作法”?,F印發給你們,請結合實際參照執行。

老舊小區改造工作中,各市政府要負總責,縣區政府承擔主體責任,建立政府統籌、條塊協作、部門配合的工作專班。住建部門要發揮好牽頭抓總的作用,結合“1358工作法”,指揮調度、部署推動改造工作。各地要進一步解放思想,創新實踐,在“1358”工作法基礎上創造更加符合本地實際的做法,扎實推動老舊小區改造。

 

附件:遼寧省老舊小區改造技術指引(1358工作法)

 

 

遼寧省老舊小區改造工作領導小組

2020年112      

    (此件公開發布)

 

  

 

遼寧省老舊小區改造技術指引

1358工作法)

 

 

 

 

                                                                                                      遼寧省住房和城鄉建設廳

2020年11

 


 

 

為貫徹黨中央、國務院的決策部署,落實國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(202023,以下簡稱指導意見)的要求,指導全省加快推進老舊小區改造,特制定如下技術指引,總結形成“1358工作法”。請各地在工作中結合實際落實。

“1”是一項總體要求。

“3”是三個改造階段,即:前期準備階段、中期改造階段、后期管理階段。

“5”是五個工作機制,即:自下而上的項目生成機制、多方參與的項目推進機制、合理共擔的資金籌集機制、市場導向的社會共建機制、黨建引領的小區治理機制。

“8”是八項重點任務,包括:1.房屋綜合改造;2.基礎設施改造;3.公共設施改造;4.建設完整居住社區;5. 背街小巷及步行街改造;6.加快項目審批,抓好工程竣工驗收;7.盤活存量資產,推動市場化改造;8.物業服務全覆蓋,建立長效管理機制。

 

 

 

 

 

   

 

一項總體要求……………………………………………… 3

三個改造階段……………………………………………… 5

五個工作機制……………………………………………… 6

1.自下而上的項目生成機制……………………………

2.多方參與的項目推進機制……………………………

3.合理共擔的資金籌集機制……………………………

4.市場導向的社會共建機制……………………………

5.黨建引領的小區治理機制……………………………

八項重點任務………………………………………………13

1.房屋綜合改造…………………………………………13

2.基礎設施改造…………………………………………17

3.公共設施改造…………………………………………20

4.建設完整居住社區……………………………………24

5.背街小巷及步行街改造………………………………26

6.加快項目審批,抓好工程竣工驗收…………………29

7.盤活存量資產,推動市場化改造……………………31

8.物業服務全覆蓋,建立長效管理機制………………35

 

 

 

總體要求

 

(一)指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會以及中央城市工作會議精神,緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局,堅持以人民為中心的發展思想,貫徹落實新發展理念,按照城市建設管理高質量發展要求,開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動,以改善人民群眾居住條件為著眼點,以工作機制制度創新為著力點,全面、系統、大力推進城鎮老舊小區改造,補齊城市人居環境突出短板,推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系。

(二)基本原則

1.堅持居民主體。老舊小區“改不改”、“怎么改”,要堅持“自下而上”,以居民意見為主要依據?;鶎狱h組織牽頭,組織發動群眾,共同參與老舊小區改造,實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

2.堅持民生優先。按照先急后緩原則,對基礎設施差、管理缺失、安全隱患突出、居民改造意愿強烈的老舊小區先行整治,基本解決水、電、路、氣及安全隱患等突出問題。按照基礎類、完善類、提升類標準,統一規劃,統籌實施。

3.堅持因地制宜。體現小區特點,因地制宜確定改造內容,合理制定改造方案,杜絕形象工程、政績工程。盡力而為,量力而行,不搞“一刀切”,不層層下指標,不盲目舉債鋪攤子,堅決遏制政府隱性債務增量。

4.堅持營造特色。兼顧完善功能和傳承歷史,落實歷史建筑修繕要求,體現人文特點,尊重、保護、利用好具有歷史文化價值的小區文化、街區道路和特色景觀,展現城市特色,延續歷史文脈。

5.堅持綠色發展。以簡約適度、綠色低碳的方式,創建綠色社區,營造宜居環境,推進基礎設施綠色化,提高信息化智能化水平,培育社區綠色文化。

6.堅持共治共管。以加強基層黨建為引領,將社區治理能力建設融入改造過程,推動治理重心向基層下移。堅持“改造一個、管好一個”,調動小區居民、社會力量和關聯單位積極性,構建老舊小區管理長效模式,打造共建共治共享社會治理格局。

(三)工作目標

2022年,建立老舊小區改造的制度框架、政策體系和工作機制,維修改造小區公共部位和配套基礎設施,提升養老、托育、醫療等公共服務水平。到2025年,基本完成對2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區綜合改造提升,建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

三個改造階段

(一)前期準備階段

主要工作內容包括:①建立完善小區基層黨組織→②成立業主委員會或由社區代管→③廣泛宣傳發動→④開展調查摸底→⑤制定改造方案→⑥第一次征求居民意見(贊成率要達到80%以上)→⑦明確物業管理方式→⑧確定物業管理單位(暫不具備條件的由國有物業企業提供基礎性物業服務)→⑨落實改造資金→⑩編制改造計劃

(二)中期改造階段

主要工作內容包括:①確定項目實施主體→②完善改造方案→③第二次征求居民意見(超過雙三分之二以上同意)→④編制項目可研報告→⑤拆除違法建設→⑥聯合審查改造方案并辦理相關審批手續→⑦開展施工監理單位招投標→⑧辦理施工許可→⑨協調水電氣熱信等專業經營單位進場→⑩組織居民及駐區單位參與改造→?開展工程質量安全監督→?工程竣工驗收→?群眾滿意度調查(群眾滿意度要超過80%)

(三)后期管理階段

主要工作內容包括:①物業管理單位進駐小區→②設立管理規約和議事規則→③公示物業服務標準和收費標準→④因地制宜實施小區封閉管理→⑤建立物業投訴報修平臺→⑥利用存量資源增設服務設施→⑦依法授權經營社區商業→⑧建立或補交住宅專項維修資金→⑨定期開展物業服務質量考核評估

五個工作機制

 

(一)建立“自下而上”的項目生成機制

1.明確改造范圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。各地要進一步摸清老舊小區底數,建立項目儲備庫,重點改造2000年底以前建成的、居民改造意愿強、出資情況好、后續管理責任明確的小區。國有企事業單位、軍隊所屬老舊小區按屬地原則納入改造范圍。已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建實施改造的小區,不納入老舊小區改造范圍。

2.編制改造計劃。切實評估財政承受能力,科學編制“十四五”城鎮老舊小區改造規劃,按照實施一批、謀劃一批、儲備一批的原則,區分輕重緩急,編制年度改造計劃。建立激勵機制,優先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區)實施改造。老舊小區改造計劃要和養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關方面涉及老舊小區的設施增設改造、管理提升完善等工作有機銜接。電力、通信、供水、供氣、供熱等專業經營單位,要結合老舊小區改造計劃,同步推進實施相關管線改造。

3.推動片區改造。把多個老舊小區集中連片或空間距離較近,有共同改造需求、可共用公共服務設施的區域,整合成改造片區,按片區統一規劃設計,統籌實施改造,合理利用公共空間,集中配置社會服務設施,提升小區綜合服務功能。

4.共商改造方案。開展多種形式基層協商,組織規劃師、建筑師、工程師進小區,就改造內容、物業管理及居民出資責任等方面征求居民意見。居民贊成意見的比例不低于小區居民戶數的80%,未達到80%的小區暫不納入改造。

5.支持完善提升類改造。列入改造計劃的老舊小區,基礎類改造內容要應改盡改。結合我省實際,建筑節能改造列入基礎類改造范疇。因地制宜實施完善提升類改造及老舊小區周邊的背街小巷和毗鄰的步行商業街改造,提升商業配套服務能力。落實海綿城市建設理念,同步設置垃圾分類投放設施,鼓勵加裝電梯和老舊電梯更新改造。對開展完善提升類改造的小區,優先安排納入改造計劃。

(二)建立多方參與的項目推進機制

1.建立工作專班。市級政府統籌推進老舊小區改造工作,縣區政府負責具體實施,發揮好街道社區作用。建立住建部門牽頭、相關部門參加的工作專班,明確職責分工,形成工作合力。

2.明確實施主體。縣區政府要明確項目實施單位,支持各種所有制企業參與老舊小區改造的投資、改造、運營、管理,可結合實際給予一定激勵政策。

3.簡化審批流程。市縣政府組織有關部門聯合審查改造方案,認可后由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批手續。涉及規劃、設計、土地、施工、消防審批的,要簡化工作流程,縮短審批時限,加快審批速度。各地可將工程建設許可和施工許可合并為一個階段,實行告知承諾制,開展聯合驗收。不涉及土地權屬變化的項目,可用已有用地手續等材料作為土地證明文件,無需再辦理用地手續。

4.確保工程質量安全。嚴格執行工程項目建設有關法律法規和標準規范,確保工程質量。統籌施工時序,避免重復開挖、重復改造。落實相關單位責任,杜絕安全隱患。對存在嚴重安全隱患的房屋,在改造前要進行房屋安全鑒定,編制專項施工方案,經審核后方可施工。發揮社會監督作用,暢通投訴舉報渠道,鼓勵具有技術專長的小區居民參與工程監督。組織參建單位做好工程驗收,推動“民意驗收”和專業驗收相結合。

5.開展“架空線”問題專項治理。嚴禁在小區內隨意拉設架空線,嚴禁在建筑外墻隨意布線,著力解決群眾反映強烈的“小區蜘蛛網”問題。涉及的專業經營單位要根據政府統一制定的老舊小區改造計劃自行整改。對未能按要求整改的,社區、物業企業及小區管理單位要在企業提供接續服務時督促其整改到位,相關主管部門要依法依規進行處理并向社會曝光。

6.實行改造效果共評。將群眾滿意度作為評判老舊小區改造實際成效的重要依據。建立老舊小區改造評價標準和評價機制,組織居民對改造效果進行評價。評定典型示范項目,宣傳表彰共建單位,激發各方參與改造的積極性、主動性和認同感。

(三)建立合理共擔的資金籌集機制

1.用好各類改造資金。中央老舊小區改造補助資金重點支持基礎類改造內容。省財政安排資金采取以獎代補的方式激勵工作成效明顯的地區,支持各地發行地方政府專項債券。市縣政府要給予資金支持,國有住房出售收入存量資金可用于支持老舊小區改造。公房產權單位應出資參與改造。引導原產權單位對已房改住宅小區給予改造資金支持。市縣政府統籌涉及住宅小區的各類資金用于老舊小區改造。

2.引入社會資金參與。激活老舊小區內閑置的公共資源和公共空間,在養老、托育、商業、物流、電梯、快遞、停車、物業等方面引入社會資本,依法授權經營。支持項目實施主體通過公司信用類債券、項目收益票據等方式融資,推動開發性金融、政策性金融和商業銀行支持老舊小區改造。

3.明確居民出資責任。推動居民出資參與改造,可通過直接出資、使用(補建、續交)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益(公共空間)使用權等方式落實居民出資。支持小區居民提取住房公積金,用于加裝電梯等自住住房改造。

4、落實稅費減免政策。專業經營單位參與政府統一組織的老舊小區改造,對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用,可作為該設施設備的計稅基礎,按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用,可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在老舊小區改造中,為社區提供養老、托育、家政等服務的機構,提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅,并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地,可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

(四)建立市場導向的社會共建機制

1.引導專業經營單位參與。水、電、氣、熱等專業經營單位要參與改造老舊小區相關管線設施設備,市縣政府給予支持,改造后專業經營設施設備的產權可依法移交給相關專業經營單位所有。通信、廣播電視等設施的改造可明確線路管廊建設單位,建立統一建設、有償使用的機制。

2.發展服務新業態。倡導以“互聯網+”方式發展養老、醫療、托育、家政、商業等服務。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益、讓渡公共設施設備經營權等方式,引入專業機構、社會力量參與改造管理。鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施,按照社會治安防控體系建設要求搭建安防管控系統,建設智慧安防小區。支持社會投資參與加裝電梯和老舊電梯更新改造。

3.盤活用好存量資源。合理利用改造片區的公共空間,推動相鄰小區及周邊地區聯動改造。統籌利用公有住房、社區辦公用房和社區綜合服務設施、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等,增設各類服務設施。在不違反規劃且征得居民等同意的前提下,允許利用小區及周邊存量土地建設各類配套設施和公共服務設施。在依法履行相應程序后,適當提高商業配套比例等規劃設計條件。對利用小區內空地、荒地及拆除違法建筑騰空土地等加裝電梯、建設各類設施的,可不增收土地價款。有條件的可通過租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的房屋發展社區服務。

(五)建立黨建引領的小區治理機制

1.發揮街道社區的主導作用。在街道黨工委、社區黨組織指導下,建立老舊小區改造民主協商機制,發動居民、社會力量和小區關聯單位參與改造,定期溝通協商,共同解決問題。

2.加強小區基層黨組織建設。發揮社區大黨委的作用。將黨支部建在網格上、黨小組設在老舊小區樓院內,選優配強黨支部書記、黨小組組長、樓院門棟長。發揮好黨員的積極作用,深入群眾,開展走訪,協調解決問題。加強社區物業黨建聯建,充分調動各方面資源,形成治理合力。堅持黨建帶群建促社建,鼓勵工青婦等群團組織和各類社會組織,為老舊小區改造提供支持。

3.實行物業管理全覆蓋。充分依靠基層黨組織,組織開展老舊小區自治管理,推動實現小區改造后物業管理全覆蓋。鼓勵社會資本投資、改造、管理老舊小區,引入專業化物業服務。對暫不具備物業管理條件的小區,要發揮國有物業企業保障性兜底作用,提供基礎性物業服務。建立、補齊老舊小區住宅專項維修資金,通過物業管理費、公共收益等渠道,為小區后續管理及維修提供資金保障。

4.落實疫情防控常態化要求。發揮基層黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用,進一步做好老舊小區疫情的聯防聯控。對因疫情防控常態化管理需要擬進行封閉的小區,要科學劃分封閉區域,原則上規模“宜小不宜大”,多采用道閘、欄桿或智能化門禁等“軟封閉”方式,合理設置出入口。

 

 

 

八項重點任務

 

一、房屋綜合改造

老舊小區房屋綜合改造主要包括結構加固、屋面修繕、立面改造、樓道整修、節能改造、管線改造、地下空間改造等相關內容。

(一)結構加固

1.當建筑物存在以下情形時,由專業檢測機構對建筑物進行檢測鑒定。

①建筑物存在大修、改造或改擴建;

②建筑物改變用途和使用環境;

③建筑物接近或達到設計使用年限;

④建筑物遭受災害或事故;

⑤建筑物存在較嚴重的質量缺陷或出現較嚴重的銹蝕、損傷、變形、裂縫;

⑥建筑物原設計未考慮抗震設防或抗震設防要求提高;

⑦建筑物存在私拆亂改等對原結構構件造成嚴重損傷。

2.根據檢測鑒定結果,對需要加固的建筑物,由設計單位進行加固設計,經專業審圖機構審查合格后,方可使用。

3.既有建筑的檢測鑒定、加固設計和施工,由具備相關資質的單位和有經驗的專業技術人員承擔。

(二)屋面修繕

1.對存在局部滲漏的建筑物屋面,查清原因,修繕損壞的防水層。

2.對漏水嚴重的建筑物屋面,結合建筑物屋面節能改造,新做保溫隔熱層、防水層及保護層。

3.原建筑已經設置屋面防雷裝置的,對破損部位進行修復;原建筑未設置屋面防雷裝置的,根據要求相應增加。

(三)立面改造

1.對較完整的建筑物外墻飾面進行清洗或重新飾面粉刷,并與周邊環境風貌相協調。

2.對破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻先進行防滲處理,再進行飾面修補、粉刷。

3.修繕雨水管、雨棚、散水等建筑構配件。通過維修或更換破損雨水管,整修破損雨棚、散水等,使其滿足建筑功能要求。

4.空調外機位要整齊或設計遮擋裝飾,空調冷凝水管可設置有組織排水。對住戶原有空調外機支架進行檢查,對不滿足安全要求的,督促采取加強或防護措施。

(四)樓道整修

1.對破舊、黑暗、雜亂的樓道進行修繕、清理和粉刷,達到安全、明亮、整潔的標準。

2.樓道內公共區域要設置照明系統,光源可采用節能型燈具。

3.對樓梯踏步面層損壞嚴重,影響正常使用,存在安全隱患的,進行修補。

4.對樓道護欄及扶手缺失、損壞,影響正常使用的,進行修配。

5.對缺少玻璃的樓道內采光窗,要配齊玻璃;對缺扇、沒有維修價值的采光窗可進行整體更換。

6.樓道建筑入口門斗、雨棚、臺階、無障礙坡道等設施損壞嚴重影響正常使用或存在安全隱患的,進行修補或更換。

7.樓道整修與管線改造同步進行,綜合考慮與管線改造需求有關的管井和設施布置位置。

(五)節能改造

屋面節能改造與屋面防水修繕同步進行,外墻節能改造與立面改造同步進行。引導居民更換節能型外窗。

(六)管線改造

1.對室外樓棟管線入口至分戶計量表前的老化、破損、跑漏嚴重的管道及電氣線路予以更換。

2.對樓棟內老化、破損、跑漏嚴重的排水管道根據排查評估和征詢意見結果進行改造。

(七)地下空間改造

對破舊、黑暗、雜亂、滲漏水的地下公共空間進行修繕、清理和粉刷,可設照明、應急照明系統。對需要進行安全防范的區域,增設安防攝像頭等設備。

 

 

二、基礎設施改造

老舊小區基礎設施改造包括道路改造、綜合管線改造、生活垃圾分類等內容。改造前,要充分調查老舊小區周邊和內部道路、管線系統現狀,居民出行規律及出入口分布,對路網、管網、道路質量、管線設施、環衛設施等多種要素進行調查、評估,確定改造內容、范圍,制定改造方案。

(一)道路改造

1.按功能要求優化小區交通流線,設置道路標識,建立完善小區車行、人行道路系統,明確消防通道和無障礙通道。

2.小區道路要滿足消防、救護等車輛通行。

3.對出現龜裂、坑槽、沉陷等問題的道路進行局部修補,對損毀嚴重、無修補價值的道路可進行重建。

4.小區道路路面改造可采用柔性路面,宅間路可采用剛性路面,人行道部分可采用透水性較好的混凝土透水磚路面。

5.小區道路改造可與室外綜合管線改造同步進行,綜合考慮室外綜合管線的敷設位置、高度和走向。

(二)室外綜合管線改造

1.小區各類管線改造,盡量選擇地下敷設的方式。不能埋地的管線由相應專業經營單位進行梳理歸整,統一高度和線路走向,做到美觀、安全、耐用。相關產權單位對樓體線纜做好排查工作,無用線纜要予以拆除。

2.對室外老化、破損、跑漏嚴重及不能滿足功能需求的管道要予以更換。對雨水、污水管道以及化糞池要進行全面疏通清淤,并接入城鎮雨、污水主管網。對存在破損及淤堵管段進行重點檢查,更換或重建局部管道、檢查井等。

3.落實海綿城市建設理念。在新建或重建道路時,要分別建設雨水和污水管道系統,實現雨污分流。選用雨落管下雨水收集桶、雨落管下花壇、路面或步行道透水鋪裝、下沉式綠地等低影響措施。改造后的年徑流總量控制率、透水鋪裝面積不應低于改造前。

4.對供熱鍋爐房、供熱管線、換熱站等進行排查。拆并小鍋爐房及過渡性熱源,對因供熱管線老舊影響居民采暖效果的小區管網改造升級。具備條件的要安裝分戶熱計量表。

5.對光纖、燃氣等已覆蓋的小區,管線要敷設到戶。具備條件的可推廣安裝燃氣泄漏報警裝置。

6.結合水、電、氣、等管線設備改造,在有條件小區推行遠程抄表和居民在線繳費等。

7.將老舊落后的二次供水設施納入改造。二次供水設施的改造要加強物防、技防建設,實行封閉管理,提高安全供水保障能力。二次供水設施改造后,管理單位可與供水企業簽訂托管合同,委托供水企業管理。

(三)生活垃圾分類

1.將生活垃圾分類設施設備納入統一規劃,同步設計、同步建設、同步投入使用。

2.建設垃圾收集點,設置垃圾分類投放點。生活垃圾要日產日清,保證分類投放、分類收集、分類運輸和分類處理。

3.垃圾分類投放點可設有害垃圾、廚余垃圾、可回收物、其他垃圾分類收集容器,并有明顯分類標識。

4.垃圾分類投放點要設置在便于投放和清運的位置,地面硬化,并劃定垃圾收集容器投放區域。

5.對垃圾分類設施設備要進行保潔維護,部件缺失、破損的要及時更新或維修,確保垃圾收集容器的外觀和功能完好,擺放整齊,干凈衛生。

6.發揮離退休黨員、小區志愿者、社會組織的作用,普及垃圾分類知識,加強政策宣傳,引導做好垃圾分類投放,促進習慣養成。

7.鼓勵垃圾分類、收集市場化運作,引導社會資本進入老舊小區,參與垃圾分類和可回收垃圾資源化利用。

 

 

 三、公共設施改造

老舊小區公共設施改造包括公共空間、綠化環境、停車場、安防設施等。

(一)公共空間

1.拆除違法建設。

2.增設總平面示意圖、社區引導牌、道路引導指示牌等指示標識,補齊小區樓、單元、門牌等標識。

3.在小區主入口或公共活動場地附近設置公共宣傳、信息發布設施。

4.結合小區現狀開辟休息、活動、娛樂等公共空間,合理配置健身設施。

5.樓道及公共空間要設置功能性照明系統,從小區大門至單元入口要設有路燈。

6.新建或補建公用廁所,增加標識等設施,納入“找廁所”平臺。小區原有公共配套用房的廁所要開放使用。

(二)綠化環境

1.拆除占綠、毀綠的違章建筑物或構筑物,進行綠化覆蓋。

2.優化綠化空間布局,合理調整、設置喬灌木配比和常綠植物比例,改善居住景觀環境。

3.保留小區原有的高大喬木、立體綠化等綠化特色,適量增加座椅、花架、廊架、景亭等景觀小品。

4.結合邊角地、廢棄地、閑置地等改造建設“口袋公園”、“袖珍公園”等

5.具備條件的小區可采用“滲、滯、蓄、凈、用、排”等技術措施,建設雨水收集利用設施,道路、廣場、停車場改造要選用透水性能及蓄釋性能好的材料;屋面雨水徑流盡量引入花壇、綠地,經自然凈化滲透后,進入人工入滲設施。

(三)停車場改造

1.結合小區道路交通條件及居民意見,合理設置機動車、非機動車停車位,最大限度滿足居民停車需求。對用地緊張的小區可考慮建設立體停車場。

2.明確機動車輛停放區域,實行統一管理,停車標識規范。具備條件的,可配置或預留充電樁等設施。

3.因地制宜設置非機動車車棚,并配置充電用安全插座。

(四)安防設施

1. 按照社會治安防控體系建設要求,推動小區視頻監控系統等安防設施建設聯網。小區的主要出入口、主要路段、公共設施、車輛集中停放等區域要設置監控攝像頭,接入公安部門“雪亮工程”系統。

2.根據小區實際情況,在小區主要出入口設置大門及門衛值班室,增設門禁系統及車輛道閘管理系統。已安裝智能化監控系統的小區要對現有設備及線路進行檢修,及時更換損壞設備。

3.安裝、修復小區單元防盜門,有條件的可增加可視對講系統等。

4.鼓勵安裝電器火災監控系統、智慧消防系統,集成物聯網安防管理,搭建智慧安防小區管控系統,提高老舊小區安防水平。

5.按消防規范要求完善消防配套設施,清理消防通道并確保暢通。

(五)其他設施

1.對尚未封閉的老舊小區,在征求群眾意見基礎上,可逐步實施封閉管理,科學劃分封閉區域,原則上“宜小不宜大”。

2.合理設置小區出入口。盡量采用道閘、欄桿或智能化門禁等“軟封閉”方式,減少柵欄、圍墻等硬封閉,避免對城市毛細路的交通疏導功能帶來嚴重影響。

3.對缺失、破損的信報箱進行更新或維修,有條件的可設置智能信報箱。

4.根據小區戶數及實際情況,可引入第三方公司設置和運營的智能物流終端系統。

5.具備條件的,在公共區域的主要出入口、住宅出入口等位置增設無障礙坡道。

6.對使用期限超過15年(含15年)或檢驗不合格、不能正常使用的老舊電梯,進行更新改造,并落實后期維護保養相關事宜。

7.支持以居民為主體,引入社會力量參與老舊小區加裝電梯。

 

 

四、建設完整居住社區

以居民步行5-10分鐘達到幼兒園、老年服務站等社區基本公共服務設施為原則,按照住建部《完整居住社區建設標準(試行)》,完善小區基本公共服務設施、便民商業服務設施、市政配套設施和公共活動空間。

1.倡導開展大片區改造,推進相鄰小區及周邊地區統籌規劃、聯動改造,加強各類配套設施和公共活動空間共建共享。

2.整治小區配套用房,對被占用或閑置的公建配套用房進行清理、清退和調整,恢復原有使用功能。

3.在依法履行相應程序后,適當提高商業配套比例等規劃設計條件。

4.通過補建、改建、擴建、購置、置換、租賃等方式,補齊建設短板,提供社區管理服務用房和物業管理用房,滿足社區綜合服務、衛生服務、養老、托育、家政保潔、便民市場等功能要求。

5.在征得居民同意的前提下,利用小區內空地、荒地、拆除違法建設騰空土地及小區周邊存量土地,建設各類配套設施和公共服務設施,增加公共活動空間。

6.利用公有住房、社區辦公用房、物業管理用房和小區綜合服務設施、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等存量房屋資源,增設基本公共服務設施和便民商業服務設施。

7.租賃住宅樓底層、商業用房等其他符合條件的房屋,發展社區服務。

8.完善小區基本服務設施,建設綜合服務站、幼兒園、托兒所、老年服務站、社區衛生服務站。

9.健全便民商業服務設施,因地制宜設立綜合超市、理發店、洗衣店、藥店、維修點、家政服務網點、餐飲店等。

10.若干小區構成街區,統籌配建中小學、養老院、社區醫院、運動場館、公園等設施。

11.鼓勵以“互聯網+”方式,開展連鎖經營,發展養老、醫療、托育、家政、商業等基本服務和便民服務。

 

 

 五、背街小巷及步行街改造

老舊小區與其毗鄰的背街小巷、步行街要同步改造。老舊小區改造計劃要與背街小巷改造、步行街改造計劃相銜接。改造方案要尊重、保護和利用具有歷史文化價值的住區文化、街巷道路、歷史建筑和特色景觀。改造修繕后要做到風貌協調,盡可能多的保留歷史信息。

(一)背街小巷改造

1.依法拆除占用道路、綠地、影響市容市貌的違法建筑和擅自搭建的構筑物,遷移、遮蔽市政、電力箱體,恢復建筑原有面貌。

2.整修殘墻斷壁,清理城市“牛皮癬”,清洗、粉刷建筑物外立面,提升外墻品質,規范廣告牌匾、雨棚、臺階、散水等,規整架空線纜,整體達到“規范、提質、簡約、經濟、美觀”的效果。

3.打通斷頭路,修復破損路面,設置交通標識,施劃交通標線,合理劃設停車泊位,提升交通設施標準,提高通行效率,確保道路交通暢通。

4.統籌實施老舊供水管網、供暖管網更新改造和燃氣違章占壓清理工作,減少供水物理漏損,保障飲用水安全,提高供熱質量,確保燃氣安全。

5.清掏、改造城市污水管網、雨水管網,保障管道、設施完好通暢,嚴禁管道混接錯接,嚴禁向雨水篦子傾倒污水。

6.完善5G通訊、街路功能照明、便民座椅等公共服務設施,提升百姓幸福指數。

7.加強園林綠化建設管理,提高綠化養護水平,做到綠化養護無死角,缺植補栽,防治病蟲害,更換枯死樹木,多元增綠,花木相宜,保護古樹。

8.利用街角閑置空間增設以自然為本的文化小品、景觀圍墻等設施,回歸天然風貌,營造良好的自然生態環境。

9.強化環境衛生管理,實施全天候清掃保潔,加強環衛設施設備消殺工作,做到無衛生死角。規范垃圾收運,做到日產日清。

10.加強公廁日常管理,嚴格執行消毒制度,按需清掏公廁化糞便池,確保環境整潔、設施完好。

11.合理設置果皮箱、垃圾箱等公共衛生設施,保持整潔完好,提升環境衛生質量。

(二)步行街改造

1.支持國家級試點、省級試點步行街改造提升,將老舊小區周邊毗鄰的背街小巷、步行街改造項目整合,形成老舊小區綜合改造項目,全面提升老舊小區功能,整治背街小巷街容街貌,打造步行街主街形象。

2.支持重點建設的其他商業街區,參照國家級、省級步行街改造模式,將老舊商業街區改造與老舊小區改造有機整合,配套建設社區商業服務設施。

3.鼓勵實施大片區改造,將老舊小區、背街小巷、商業街區整體打包,統籌改造老舊小區、商業街區及背街小巷市政配套基礎設施。

4.延續步行街主街區的建筑風格和文脈特征,整治背街小巷街容街貌。修繕沿街外墻立面,鋪設硬化地面,合理設置雕塑小品、休閑設施、燈光亮化等景觀,增加綠地、休閑空間和設備設施。配置建筑連廊、騎樓、遮陽、雨棚等防護設施,形成獨具特色、整體協調的胡同文化和小巷風貌。

5.推動步行街主街區及背街小巷數字化改造,實現無線網絡連接全覆蓋,建設智慧化信息服務平臺,開展各類自助服務設施,提供交通導引、導購、停車、物流等智能服務,打造智慧街區,提升商圈軟實力和競爭力。

6.補齊老舊小區配套的社區商業網點,加強商業網點硬件設備和店面改造提升,增強便民服務功能,優化消費環境。

7.建立部門溝通協調機制。商務部門按照商業街區和社區商業網點改造要求,提出科學合理、切實可行的工作方案。住建部門按照政策規定,納入改造計劃,會同商務部門編制改造方案,共同推動老舊商業街區、社區商業網點改造項目與老舊小區改造項目有機整合,同步實施。

 

 

   六、加快項目審批,抓好工程竣工驗收

結合審批制度改革,精簡老舊小區改造工程審批事項和環節,設置快速審批流程,推行網上審批,提高審批效率。

1.由老舊小區改造工作領導小組辦公室牽頭,組織有關部門聯合審查改造方案,以改造方案代替立項、用地、規劃等審批相關前置要件。聯合審查通過后,相關部門在2個工作日內出具同意意見,當地老舊小區改造工作領導小組辦公室出具確認文件。

2.不涉及建筑主體結構變動的改造項目,實行項目實施單位告知承諾制,可不進行施工圖審查。消防、人防設計審查納入施工圖聯合審查。

3.將工程建設許可和施工許可合并為一個階段。項目實施單位持當地老舊小區改造工作領導小組辦公室出具的確認文件、施工合同和中標通知書(直接發包項目應提供相關手續)辦理施工許可。

4.對存在嚴重安全隱患的房屋或主體結構變動的項目,要進行房屋安全鑒定,編制專項施工方案,經審核后方可施工。

5.落實質量安全責任制,對已開工項目開展質量安全監督。

6.組織屬地社區代表、小區黨員、居民志愿者共同參與工程建設過程監督。

7.老舊小區改造工作領導小組辦公室組織相關部門、參建單位、專業經營單位、居民代表共同聯合驗收。

8.開展群眾滿意度調查。滿意度應達到80%以上;未達到的,應征求群眾意見后進行整改。

9.各地可根據實際,科學設置、調整老舊小區改造工程項目審批程序和環節。

 

 

 七、盤活存量資產,推動市場化改造

(一)摸清小區存量資產。

1.合理區分自用、共用部位及設備。自用部位是房屋戶門以內業主自用的部分,包括業主自用的天井、庭院等;自用設備是房屋戶門以內業主自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施。共用部位是房屋主體承重結構部位、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;共用設備是建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。未分攤進入房屋銷售價格的設施設備不屬于共用設備。

2.摸清設施設備等資產狀況。對老舊小區共用部位、共用設備要登記造冊;對既不屬于自用也不屬于共用的設施設備,要明晰產權人、使用人和管理人。水、電、氣、熱等專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理。

3.老舊小區改造一般不涉及業主自用部位和自用設備。業主對共用部位和共用設備,依據《遼寧省物業管理條例》相關規定,享有共有和共同管理的權利并承擔義務。對老舊小區共用部位和共用設備進行改造,要征求小區居民業主的意見。

(二)補齊便民服務短板。

1.以0.5—1.2萬人口規模的居住社區作為測算單位,對照住建部《完整居住社區建設標準(試行)》,梳理基本公共服務設施、便民商業服務設施、市政配套基礎設施和公共活動空間的短板。

2.完善社區綜合服務以及養老、衛生、商業等服務,建設綜合超市、理發店、洗衣店、藥店、維修點、家政服務點、餐飲店及郵件快遞服務站等便民商業網點。

3.鼓勵“一店多能”提供多樣化便民服務。引導互聯網養老、互聯網醫療、互聯網超市、互聯網服務等線上企業以及商業連鎖企業進小區提供優質服務。

4.加快光纖入戶和多網融合,支持5G建設。按照工程建設標準,統一改造線路管廊,引導運營商共享使用。

5.以老舊小區為單元,布設基于物聯網的前端智能感知設備,全域、全量、多維、即時感知各類風險隱患,建設“智能安防小區”。

(三)扶持發展社區運營商。

1.將老舊小區存量資產依法授權給項目實施單位開展經營活動,提供多種多樣的社區便民服務,引導扶持項目實施單位作為老舊小區管理主體,發展成為社區運營商。

2.根據《遼寧省物業管理條例》相關規定,征求居民意見,依法授權項目實施單位經營管理共用部位、共用設備,并明確經營所得分成比例。歸全體業主所有部分,主要用于補充住宅專項維修資金,可視為居民直接出資參與老舊小區改造。

3.既不屬于自用也不屬于共用的設施設備以及小區配套用房,其中政府作為產權人或管理人的,可依照程序授權項目實施單位開展經營活動,并將經營所得按一定比例補充住宅專項維修資金,具體比例由雙方協商確定;對產權不清的,可采取先委托后確權的方式授權經營。

4.新增設的基本公共服務設施和便民商業服務設施,可比照前款辦理。對以政府投資為主改造的線路管廊,可授權項目實施單位管理,按照使用者付費原則,與電信運營商協商后期維保費用。

5.政府統一授權互聯網企業或商業連鎖企業開展經營活動的,要就服務合同內容征求項目實施單位的意見。

6.提倡通過“居民自愿、權屬置換,一次改造、終身保修”的方式引入電梯運營單位,開展老舊電梯更新改造或加裝電梯,并授權其通過經營電梯轎廂及其他增值服務,保障電梯日常運行、修護、管理。

(四)培育產業聯合體。

1.探索成立若干老舊小區產業聯合體,吸引金融、投資、開發、設計、施工、物業、養老、醫療、教育、互聯網、大數據、商業連鎖等各種類型企業加入,協商確定聯合體牽頭單位,作為老舊小區改造項目實施單位,承擔老舊小區投資、改造、運營、管理。

2.產業聯合體成員單位之間可簽訂合作協議,明確各成員的權利、義務和承擔的工作內容等。牽頭單位依據協議組織產業聯合體成員統籌推動、協調配合,共同開展老舊小區改造。

3.采取試點推動、逐步鋪開的方式,支持各種所有制企業加入產業聯合體,參與老舊小區市場化改造。

4.省住建廳和各市住建部門進一步解放思想,通過公開邀請、主動協商等方式,先期試點建立1-2個老舊小區產業聯合體,根據各地改造實際,逐步完善聯合體的成員類型和合作方式。

5.在試點階段,對改造方案成熟、要素配置合理的產業聯合體,可采取單一協商的模式確定項目實施單位;待總結試點經驗后,各地可制定政策措施,通過招投標或方案比較等方式,確定項目實施單位。

 

 

八、物業服務全覆蓋,建立長效管理機制

(一)建立完善老舊小區基層黨組織

1.推動“黨支部建在小區上”。在街道黨工委、社區黨組織指導下,建立完善老舊小區基層黨組織,成立黨支部或黨小組,會同業主委員會共同管理老舊小區。

2.按照社會綜合治理網格化的要求,形成街道黨工委—社區黨組織—小區黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶的小區基層黨建格局,實現黨的工作在居民小區管理末端全覆蓋。

3.優先推舉居民老黨員、社區選派干部,選聘或委任小區黨支部書記。吸收業委會主任、居民黨員代表、項目實施單位在職黨員、物業管理企業和駐區企業負責人、社區民警黨員加入小區黨支部。

4.以小區黨支部為中心,建立溝通議事平臺,參與老舊小區改造全過程,實現共謀、共建、共、共評、共享。

5.加強小區黨建聯建,鼓勵工青婦等群團組織和各類社會組織,為老舊小區改造提供支持,調動各方面資源,形成治理合力。

6.開展“在職黨員進社區”活動,調動在職黨員服務社區積極性,發揮黨員示范引領作用,深入群眾,開展走訪,協調解決問題。

7.發揮小區黨支部戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用,進一步做好老舊小區疫情的聯防聯控。

(二)實行物業管理全覆蓋

1.依靠基層黨組織,開展老舊小區物業管理,建立“紅色物業”,實現改造后物業管理全覆蓋。

2.在老舊小區改造前期準備階段,小區黨支部會同業主委員通過征詢群眾意見,選擇專業化物業服務、保障性物業服務或自助式物業管理等小區物業管理方式。尚未成立業主委員會的,可由社區代管。

3.小區黨支部會同業主委員經與項目實施單位或物業管理單位充分協商,依法簽訂物業服務合同,明確服務內容、服務標準和收費標準。

3.鼓勵社會資本投資、改造、管理老舊小區,引入專業化物業服務。

4.對暫不具備物業管理條件的小區,發揮國有物業企業保障性兜底作用,提供基礎性物業服務。

5.成立物業服務站,建立有治安防治、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理的保障性物業管理模式,提供衛生保潔、治安巡邏、糾紛調解、日常維修等服務。

6.開展物業服務質量群眾共評。由小區黨支部組織業主委員會、居民代表,對物業服務質量進行評價。結合政策規定和合同約定,動態調整物業收費和小區共有部位共有設備經營收益分成比例。

(三)挖掘內生服務供給能力

1.小區黨支部帶領黨員亮身份,開展“在職黨員進社區”等活動,為小區居民提供醫療衛生、法律援助、再就業宣傳、垃圾分類、潔凈家園等志愿者服務。

2.將清掃保潔、綠化養護、治安巡邏、日常維修、停車管理等物業服務,與小區居民再就業相結合,組織有意愿、有技能的居民為小區提供有償服務。

3.調動駐區企業參與積極性,引導生鮮超市、便利店、餐飲店、理發店、洗衣店、藥店、維修點、家政服務點等企業為本小區居民提供優惠打折服務。探索推行消費積分抵頂物業費等鼓勵社區消費的辦法。

4.組建居民合唱團、棋牌俱樂部等興趣團隊,舉辦居民社區講堂、全民健身運動等文化活動,增強群眾的歸屬感、幸福感和獲得感。

(四)利用大數據平臺支撐長效治理新機制

1.建立互聯網管理服務平臺,完善小區基層黨建、網格化治理、物業服務、投訴處理及便民服務等功能模塊,推動小區長效治理機制同步映射到線上管理。

2.對接養老、醫療、教育等互聯網企業,接入社區便民服務,通過線上線下融合,提供各類優質服務和增值服務。

3.支持“平臺+創業單元”,發展居家養老、托育、家政等服務業態,培育新的就業增長點。

4.對水、電、氣、熱等公共設施設備進行物聯網改造,在小區出入口、單元入口、停車場等公共空間加裝智能監控設備,開展智能控制、遠程管理,實行遠程抄表、在線繳費,降低管理人工成本,推動智慧小區建設。


 
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